Một trong những chỉ số giúp bạn biết được khoản đầu tư bất động sản của mình có mang lại hiệu quả như mong muốn hay không chính là sử dụng chỉ số hiệu quả đầu tư (ROI – Return On Investment).
Vậy ROI là gì?
ROI được hiểu là một thước đo lợi nhuận mà bạn thu được từ một khoản đầu tư chia cho tổng chi phí. Bài viết dưới đây sẽ xem xét ba cách để tính ROI cho các khoản đầu tư bất động sản.
Có hai phương pháp chính để tính ROI là phương pháp chi phí và phương pháp out-of-pocket.
Dưới đây là các ví dụ đơn giản tương ứng với từng phương pháp. Lưu ý rằng không có ví dụ nào tính đến bất kỳ khoản thu nhập nào từ việc cho thuê hoặc các hoạt động khác trong 2 cách tính này và tất cả con số chỉ là dữ liệu tham khảo.
Phương pháp này tính ROI bằng cách chia lợi nhuận đầu tư cho chi phí ban đầu của bất động sản.
Ví dụ, bạn mua một bất động sản với giá 5 tỷ bằng tiền mặt. Sau đó, bạn đã bỏ ra 500 triệu cho các hoạt động sửa chữa và nâng cấp. Giả sử giá trị của bất động sản sau khi nâng cấp tại thời điểm đó được thị trường định giá là 7 tỷ.
Theo đó, lợi nhuận tạm tính thu được sẽ là 1.5 tỷ (7 tỷ – 5 tỷ – 500 triệu). Con số này chưa trừ các chi phí khác như thuế, môi giới,…
Để sử dụng phương pháp chi phí, hãy trừ lợi nhuận tạm tính cho tất cả các khoản phí gián tiếp liên quan như phí mua, phí môi giới bán tài sản, thuế, phí công chứng mua bán, sang tên,… Ví dụ hết 300 triệu nữa.
Vậy lúc này:
- Tổng chi phí sẽ là: 5 tỷ + 500 triệu (sửa chữa) + 300 triệu (thuế, phí mua bán) = 5.8 tỷ.
- Lợi nhuận thực sau khi bán tài sản: 7 tỷ – 5.8 tỷ = 1.2 tỷ.
Trong trường hợp này, ROI của bạn sẽ là:
1.2 tỷ ÷ 5.8 tỷ = 0.2 hay 20%
Phương pháp này được nhiều nhà đầu tư ưa thích vì nó mang lại tỷ lệ ROI cao hơn. Nó lấy số tiền thật bạn bỏ ra chia cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản đó.
Lưu ý rằng điều này khác với cách tính ở trên khi phương pháp chi phí chia lợi nhuận đầu tư (không phải số tiền thật) cho tổng chi phí ban đầu (không phải giá trị thị trường).
Tương tự như ví dụ trên, giả sử bạn mua cùng một bất động sản với cùng một mức giá, nhưng lần này, bạn vay 3 tỷ và chỉ trả trước 2 tỷ.
Chi phí đầu tư thật của bạn sẽ là 2 tỷ cộng với 500 triệu chi phí sửa chữa, tổng cộng là 2.5 tỷ. Với giá trị tài sản theo thị trường hiện tại là 7 tỷ.
Sau đó bạn cộng thêm tất cả chi phí khác như ví dụ trên đồng thời cộng thêm phần lãi của khoản vay 3 tỷ. Trong trường hợp này tạm tính là 10%/năm. Giả sử bạn bán bất động sản này sau 06 tháng, mỗi tháng bạn phải trả 25 triệu tiền lãi, vậy sau 06 tháng bạn phải trả 25 triệu x 6 tháng = 150 triệu. Vậy lúc này:
- Tổng chi phí sẽ là: 2 tỷ (trả trước) + 500 triệu (phí sửa chữa) + 300 triệu (thuế, phí mua bán) + 150 triệu (lãi vay) = 2.95 tỷ.
- Lợi nhuận thực sau khi bán tài sản là: 7 tỷ – 2.95 tỷ – 3 tỷ = 1.05 tỷ.
ROI trong trường hợp này được tính theo công thức:
1.05 tỷ ÷ 2.95 tỷ = 0.35 hoặc 35%
Kết quả này gần như gấp đôi ROI của ví dụ đầu tiên. Dĩ nhiên sự khác biệt này chính là do khoản vay. Thứ đóng vai trò như một đòn bẩy để tăng ROI.
Phương pháp này rất ít nhà đầu tư chia sẻ với bạn vì nó mang lại tỷ lệ ROI cao hơn rất nhiều 2 phương pháp trên. Nó lấy số tiền thật bạn bỏ ra cộng với số tiền cho thuê từ bất động sản đó chia cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản.
Tương tự như ví dụ trên, giả sử bạn mua cùng một bất động sản với cùng một mức giá, nhưng lần này, bạn vay 3 tỷ và chỉ trả trước 2 tỷ.
Chi phí đầu tư thật của bạn sẽ là 2 tỷ cộng với 500 triệu chi phí sửa chữa, tổng cộng là 2.5 tỷ. Với giá trị tài sản theo thị trường hiện tại là 7 tỷ.
- Sau đó bạn cộng thêm tất cả chi phí khác như ví dụ trên đồng thời cộng thêm phần lãi của khoản vay 3 tỷ là 25 triệu x 6 tháng = 150 triệu.
- Vì bạn sửa toàn bộ ngôi nhà với mục đích cho thuê nên tạm tính giá cho thuê là 29 triệu/tháng x 4 tháng (đã trừ 2 tháng sửa nhà nên còn 4 tháng) = 116 triệu.
Vậy lúc này:
- Tổng chi phí thật sẽ là: 2 tỷ (trả trước) + 500 triệu (phí sửa chữa) + 300 triệu (thuế, phí mua bán) + 150 triệu (lãi vay) = 2.95 tỷ.
- Lợi nhuận cho thuê là: 116 triệu.
- Lợi nhuận thực sau khi bán tài sản là: (7 tỷ + 116 triệu) – 2.95 tỷ – 3 tỷ = 1.166 tỷ.
ROI trong trường hợp này được tính theo công thức:
1.166 tỷ ÷ 2.95 tỷ = 0.39 hoặc 39%
Chưa hết, khoan hãy nhìn vào ROI vội, cùng ngẫm qua vài ý sau nhé:
- Với mục đích mua, sửa, bán bạn thu được ROI là 1.05 tỷ lợi nhuận NHƯNG không có dòng tiền hàng tháng & thời gian bán càng lâu bạn phải “gồng lãi” 1 mình.
- Với mục đích mua, sửa, cho thuê, bán bạn thu được 1.166 tỷ lợi nhuận VÀ có dòng tiền dương (29 triệu > 25 triệu) người thuê “gồng lãi” hàng tháng giúp bạn. Chẳng may thời gian bán lâu bạn sẽ đỡ áp lực hơn phương án trên.
- Hình thức mua, sửa, bán rất nhiều nhà đầu tư từ chuyên nghiệp đến bán chuyên đang làm trên thị trường, hình thức mua, sửa, cho thuê, bán thì chưa nhiều.
Định nghĩa một ROI “tốt” có thể đúng với nhà đầu tư này nhưng chưa chắc đã đúng với những người khác. Tùy theo mức độ chấp nhận rủi ro của bạn mà một ROI tốt cũng sẽ thay đổi theo – bạn càng sẵn sàng mạo hiểm thì ROI thu về sẽ càng cao. Ngược lại, đối các nhà đầu tư không thích sự mạo hiểm, họ có thể vui vẻ chấp nhận ROI thấp hơn để đổi lấy sự an toàn.
Nói chung, để đầu tư bất động sản sao cho có giá trị, nhiều nhà đầu tư thường nhắm đến khoảng lợi nhuận tương ứng hoặc cao hơn lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng trung bình hàng năm là khoảng 5 – 7%.
Tất nhiên là bạn không nhất thiết phải mua tài sản vật chất nếu muốn đầu tư vào bất động sản. Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản hoặc hợp tác đầu tư có thể cung cấp sự đa dạng hóa các mô hình đầu tư mà không cần sở hữu hay quản lý bất kỳ tài sản nào. Nói chung, so với tài sản vật chất thì lợi nhuận bằng hình thức hợp tác đầu tư đem lại lợi nhuận trung bình hàng năm là 15 – 24%/năm.
Tính ROI là một cách để xác định bạn đã thu về bao nhiêu lợi nhuận (nếu có) khi đầu tư bất động sản. Ngoài ra, bạn cũng có thể sử dụng nó để so sánh với các khoản đầu tư tiềm năng khác, chẳng hạn như cổ phiếu.
Các ví dụ trên đã được đơn giản hóa nhằm mục đích minh họa. Việc tính ROI chính xác có thể phức tạp hơn tùy thuộc vào tất cả các chi phí liên quan và dòng tiền tiềm năng bạn nhận được từ khoản đầu tư của mình.
Đặc biệt đối với các khoản thuế, rất có thể bạn sẽ muốn tham khảo ý kiến từ một kế toán viên hoặc các chuyên gia về thuế khác, những người đã quen thuộc với các quy tắc được áp dụng trong lĩnh vực bất động sản.
