Bất Động Sản Nghỉ Hưu

Khi bắt đầu thời gian nghỉ hưu theo quy định, điều đó cũng đồng nghĩa với việc bạn sẽ bị mất một phần thu nhập từ công việc toàn thời gian của mình. Mặc dù vậy, những chi phí khác mà bạn phải chi trả hàng tháng lại không hề mất đi.

Thực tế là chỉ với một khoản lương hưu là không đủ để bạn trang trải cuộc sống của mình. Nhưng sức khỏe của bạn lúc bấy giờ lại không cho phép bạn làm thêm một công việc nặng nhọc nào khác.

Tuy nhiên, bây giờ điều đó đã không còn là vấn đề nữa. Nếu có một giải pháp có thể giúp bạn vừa thu được một khoản thu nhập thụ động, vừa hạn chế được những công việc vất vả thì đó chỉ có thể là bất động sản cho thuê. Trong thời buổi giá nhà đất vẫn tăng cao như hiện nay thì bất động sản luôn là thị trường béo bở cho những nhà đầu tư.

Vậy bao nhiêu bất động sản cho thuê là đủ để nghỉ hưu? Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Ngày nay, có rất nhiều người đã lựa chọn bất động sản cho thuê như một công cụ để tạo ra thu nhập trong thời gian nghỉ hưu của mình.

Có thể nói, bất động sản cho thuê là một giải pháp tuyệt vời để thu về thu nhập thụ động trong thời gian nghỉ hưu. Chúng tạo ra nguồn tiền ổn định, có thể dự đoán trước mà không tốn quá nhiều công sức. Bên cạnh đó, chúng còn có nhiều lợi ích về thuế và nhiều lợi ích hấp dẫn khác.

Nhưng trước khi bắt tay vào hành trình đầu tư bất động sản kéo dài nhiều năm này, bạn nên tìm hiểu xem mình thực sự cần bao nhiêu bất động sản cho thuê để nghỉ hưu.

Sau khi đã biết được một con số cụ thể, ta có thể dễ dàng vạch ra chiến lược đầu tư và tìm kiếm thị trường phù hợp. Bạn cũng sẽ có một cột mốc rõ ràng để đo lường tiến trình của mình.

Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ chia sẻ các quy trình đằng sau việc lập kế hoạch nghỉ hưu một cách cụ thể. Sau đó, chúng tôi cũng sẽ chỉ cho bạn 05 bước để tự tính toán số lượng tài sản cho thuê mà sẽ cần để có được thời gian nghỉ hưu nhẹ nhàng nhất.

Như bạn thấy dưới đây, các phép toán hưu trí bất động sản sẽ đơn giản hơn khá nhiều nếu sử dụng thu nhập từ việc cho thuê. Trước hết thì phép toán này gồm có 03 biến số:

• Chi phí của bạn trong thời gian nghỉ hưu (E)

• Số vốn bạn phải đầu tư (W)

• Tỷ suất sinh lợi hoặc hoàn vốn của tài sản đó (r)

Ta có công thức cơ bản như sau:

E = W x r hoặc W = E ÷ r

Ví dụ: Giả sử chi phí bạn phải trả trong thời gian nghỉ hưu (E) là 700 triệu/năm và bất động sản đó có mức hoàn vốn (r) là 5%. Điều này có nghĩa là bạn cần bỏ ra số vốn (hay còn gọi là vốn chủ sở hữu) 14 tỷ vào bất động sản cho thuê này.

Giải thích: W = E ÷ r = 700 triệu ÷ 5% = 14 tỷ

Nếu ví dụ này không phù hợp với tình huống của bạn, bạn có thể thay đổi từng biến trong ba biến số trên nếu cần thiết.

Ngoài ra, hãy thận trọng hơn với tỷ suất hoàn vốn bằng tiền mặt. Giả sử bạn chỉ có thể nhận được tỷ suất hoàn vốn là 4% (r). Bạn sẽ cần bao nhiêu tiền vốn (E) để vẫn trang trãi được 700 triệu chi phí mỗi năm? Hãy xem xét phép toán dưới đây.

Ta có: W = E ÷ r = 700 triệu ÷ 4% = 17.5 tỷ

Phép toán bắt đầu với chi phí bạn phải trả trong thời gian nghỉ hưu của mình (E). Bạn sẽ là người quyết định con số đó là bao nhiêu. Nhưng nếu không chắc chắn về cách ước tính chi phí, chúng tôi sẽ đi sâu vào cách tính những nhu cầu đó chi tiết hơn trong những bài viết sau.

Tiếp theo, bạn cần nhập (r), tức tỷ suất hoàn vốn bằng tiền mặt. Đây là lợi suất tiền mặt mà bạn mong đợi nhận được từ tài sản cho thuê của mình.

Kết quả của phép toán sẽ là lượng vốn (W) bạn cần đầu tư (nếu bạn đã có vốn) hoặc tích lũy (nếu bạn vẫn đang phát triển danh mục đầu tư của mình).

Điều này nghe có vẻ đơn giản, phải không? Nhưng nếu bạn thực sự LÀM trong thực tế thì dĩ nhiên là nó sẽ phức tạp hơn rất nhiều.

Ví dụ thực tế luôn là cách dễ nhất giúp ta nắm được các khái niệm. Đó là lý do tại sao chúng tôi muốn cung cấp cho bạn những con số thực ở đây.

Nhưng các ví dụ chỉ hữu ích khi bạn hiểu được tất cả các giả định. Tất nhiên, bạn vẫn cần phải điều chỉnh những giả định này để làm cho chúng phù hợp với tình huống của mình hơn.

Có một cuộc tranh luận bất tận giữa các nhà đầu tư về việc có nên vay nợ để đầu tư bất động sản cho thuê hay không. Một số thậm chí còn thắc mắc, nếu câu trả lời là có thì số nợ bao nhiêu sẽ là con số hợp lý nhất?

Ở đây, chúng tôi chỉ đưa ra vài nhận định về lợi ích và rủi ro của cả hai hình thức – một có đòn bẩy nợ và một không vay nợ.

Qua các phân tích trên đây, bạn có thể nhìn nhận được một phần nào hai mặt tích cực và rủi ro của cả hai phương pháp. Tuy nhiên trong cuộc sống thực, việc kết hợp cả hai có thể mang lại hiệu quả đáng kinh ngạc.

Do đó,chúng tôi khuyên bạn nên điều chỉnh các nguyên tắc cơ bản cho phù hợp với thực tế tình huống của mình để mang lại mức lợi nhuận cao nhất.

Tiếp theo, chúng tôi sẽ chia sẻ quy trình 05 bước để tính số lượng tài sản cho thuê mà bạn sẽ cần để nghỉ hưu.

Bước 1: Tính toán chi phí

Chi phí là điểm khởi đầu tốt nhất để tìm ra số tiền bạn cần tiết kiệm cho thời gian nghỉ hưu của mình (chứ không phải thu nhập). Khi biết mình phải chi trả bao nhiêu, bạn có thể thực hiện các điều chỉnh (như đối với lạm phát) để tìm ra nhu cầu của mình trong tương lai.

Tất nhiên, bởi vì độc lập tài chính có nghĩa là tự sở hữu các khoản đầu tư và có thể tự trả chi phí sinh hoạt của mình. Bạn không cần phải làm việc để chạy theo đồng tiền, thứ bạn cần làm là những gì bạn cho là cần thiết và quan trọng nhất. 

Vấn đề là nhiều người trong chúng ta không thực sự biết chi phí cá nhân của mình là bao nhiêu. Nhưng có một điều chắc chắn rằng, bạn chi tiêu ít hơn số tiền mình kiếm được. Và có lẽ bạn cũng tiết kiệm được một khoản tiền kha khá trong suốt thời gian làm việc của mình.

Nhưng nếu muốn có được sự tự tin tuyệt đối vào kế hoạch của mình và có thể nghỉ hưu sớm hơn, bạn cần phải biết các khoản chi tiêu của mình một cách chắc chắn nhất.

Bước 2: Điều chỉnh chi phí nghỉ hưu (nếu cần thiết)

Bạn sẽ chi tiêu nhiều hơn, ít hơn, hay giống nhau khi nghỉ hưu? Tất nhiên điều đó còn phụ thuộc vào tình hình của mỗi người. Nhưng đừng ngạc nhiên nếu tổng chi phí ít hơn số tiền bạn đã chi tiêu trong những năm làm việc của mình.

Tại sao lại có chuyện này xảy ra?

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn làm chủ ngôi nhà của mình? Điều này có giúp bạn tiết kiệm tiền hay không?

Điều gì sẽ xảy ra nếu bạn kiếm được phần lớn thu nhập từ việc cho thuê nhà sau khi đã khấu hao? So với mức lương cao khi còn làm việc, hiện tại, bạn sẽ phải trả rất nhiều tiền thuế cho thu nhập từ việc cho thuê.

Bên cạnh đó, điều gì sẽ xảy ra nếu trong thời gian nghỉ hưu bạn có nhiều thời gian rảnh và sự linh hoạt để đàm phán nhiều hơn trước đây? Thứ mà nghe có vẻ quá xa vời khi bạn còn làm một công việc 8 tiếng một ngày và một vài ngày lễ theo quy định.

Hơn thế nữa, khi có nhiều thời gian rảnh rỗi, bạn có thể chọn đi du lịch đến những địa điểm nổi tiếng mà mình đã từng ao ước được một lần đặt chân đến. Không chỉ là nghỉ dưỡng, bạn thậm chí còn có thể tìm được những thương vụ hấp dẫn ở những điểm đến đó.

Bước 3: Xem xét các nguồn thu nhập khác

Bạn có dự định xem xét đến các nguồn thu nhập khác khi nghỉ hưu chứ? Hay bất động sản cho thuê sẽ là nguồn thu nhập duy nhất của bạn?

Chúng tôi đề xuất cho bạn một vài loại hình mà bạn có thể tham khảo qua nếu muốn đa dạng hóa nguồn thu nhập của mình:

• Lương hưu an sinh xã hội
• Lương hưu của người sử dụng lao động
• Cổ tức cổ phần
• Lãi từ trái phiếu
• Lãi từ các khoản vay cá nhân hoặc huy động vốn cộng đồng
• Trái phiếu đồng niên

Nếu bất động sản cho thuê chỉ là một phần nhỏ trong kế hoạch của bạn, thì đâu sẽ là loại hình bạn chọn kết hợp để tạo ra dòng thu nhập khác từ danh mục đầu tư của mình? Việc cân bằng chúng sẽ cần một chút cân nhắc và lời khuyên từ các chuyên gia. Nhưng bất động sản cho thuê có thể là nguồn thu nhập vững chắc và ổn định cốt lõi nhất trong kế hoạch đầu tư của bạn.

Bước 4: Lập một kế hoạch chi tiết về bất động sản cho thuê khi nghỉ hưu

Hãy xác định một vài đặc điểm quan trọng của bất động sản cho thuê trước khi đầu tư, bạn cần xem xét một vài thứ dưới đây:

• Loại bất động sản
• Vị trí bất động sản
• Mức giá
• Cơ cấu nợ và chi phí
• Thu nhập cho thuê, thu nhập ròng và tỷ suất hoàn vốn

Tối thiểu trong bước này, bạn phải ước tính được chi phí phải trả của mình, cơ cấu nợ và tỷ suất hoàn vốn của tài sản cho thuê. Ngoài ra, chi phí và cấu trúc nợ có thể được xác định bởi đại lý bất động sản và ngân hàng.

Tỷ suất hoàn vốn

Đối với tỷ suất hoàn vốn, chúng tôi khuyên không nên xuống dưới mức 6%. Và dĩ nhiên là chúng tôi cũng không khuyến khích bạn nghĩ đến viễn cảnh mình sẽ thu được lợi nhuận ở mức 15-20%. Tốt hơn hết là bạn nên xây dựng một kế hoạch nghỉ hưu trên một nền tảng thực tế hơn.

Bước 5: Tính số lượng bất động sản cho thuê cần thiết để nghỉ hưu

Bây giờ chúng ta sẽ quay lại với phép toán đơn giản với 3 biến số từ đầu bài viết.

• Chi phí ước tính của bạn khi nghỉ hưu (E)
• Số vốn (hay còn gọi là vốn chủ sở hữu) bạn đầu tư vào bất động sản (W)
• Tỷ suất sinh lời hoặc hoàn vốn trên vốn chủ sở hữu đó (r)

Trong trường hợp này, bạn đã có E và r từ các bước trước, vì vậy bạn cần tìm ra W – số vốn cần bỏ ra để đầu tư.

Cũng phải nói thêm rằng, phép tính cuối cùng sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản và cơ cấu nợ mà bạn chọn (bạn sẽ mua bằng tiền mặt hay vay thế chấp?).

Đặc điểm của quy trình này là tập trung các mục tiêu tài chính của bạn vào một số lượng tài sản cho thuê nhất định. Tất nhiên, mục tiêu của bạn có thể khác nhau, nhưng chúng tôi thực sự khuyên bạn nên thử quy trình này dù chỉ một lần.

Qua bài viết này, chúng tôi đã chia sẻ cho bạn một công thức rất đơn giản và quy trình 05 bước để tính số lượng bất động sản cho thuê bạn cần khi nghỉ hưu.

Liệu đây có phải là một dự đoán hoàn hảo về thu nhập cho thuê khi nghỉ hưu hay không? Câu trả lời dĩ nhiên là không. Nhưng nó không cần phải hoàn hảo 100% để giúp bạn đạt được những mục tiêu của mình. Một mục tiêu chắc chắn với độ chính xác ở mức khá sẽ giúp bạn thực hiện được kế hoạch đầu tư đã ấp ủ bao lâu nay.

Nhưng quan trọng nhất, chúng tôi hy vọng rằng thông tin này sẽ hữu ích và mang lại cho bạn sự tự tin và một nền tảng vững chắc. Sau đó, bạn có thể xây dựng dựa trên những “khung thép” có sẵn để tạo ra thu nhập hưu trí từ bất động sản cho thuê của chính mình.

Nhưng không phải ai cũng có thể lập một kế hoạch đầu tư một cách hoàn mỹ nhất. Đó cũng là lý do tại sao Asher Vietnam mang đến cho khách hàng hình thức đầu tư dưới dạng Ủy thác đầu tư. Liên hệ ngay với Asher Vietnam để biết thêm chi tiết.

Tham khảo thêm: Nhà Của Mình AC