10 mẹo đầu tư Bất Động Sản Cho Thuê hiệu quả

Nếu bạn đã từng xem các chương trình truyền hình về các doanh nhân thành đạt trong lĩnh vực bất động sản, và tự hỏi rằng bản thân có nên thử vận may vào lĩnh vực này một lần hay không, thì có lẽ câu trả lời sẽ là “có”. 

Giữa những tác động của lạm phát lên mọi mặt của đời sống, kết hợp cùng với mức lãi suất thấp và xu hướng của người trẻ muốn thuê thay vì đổ hết số tiền dành dụm chỉ để mua một căn nhà, thì đầu tư bất động sản cho thuê có thể là một cách đầu tư sinh lợi nhất trong thời điểm hiện tại.

Bạn có đang tự hỏi rằng mình có nên dấn thân vào lĩnh vực này hay không? Trước hết, bạn cần phải chuẩn bị đầy đủ các kiến thức và kỹ năng cần thiết. Dưới đây là 10 điều mà chúng tôi đề nghị bạn nên cân nhắc kỹ càng trước khi quyết định bỏ ra một số tiền để đầu tư vào bất động sản cho thuê. 

Hiệu ứng từ những bộ phim truyền hình đã khiến ta luôn hình dung trong đầu hình ảnh về những tên địa chủ vô liêm sỉ thích bóc lột người khác. Nhưng đã đến lúc để ta quên đi những định kiến lạc hậu ​​ấy, bởi vì những người chủ nhà hay chủ đất hiện tại là một nghề nghiệp có thể hái ra rất nhiều tiền. 

Để tận dụng tối đa lợi ích từ bất động sản cho thuê, bạn cần có con mắt tỉ mỉ của một “kế toán”, sự hiểu biết của một “luật sư” về những quy định hiện hành của Nhà nước cùng khả năng “đoán trước tương lai” của một “thầy bói”. 

Ngoài ra, nếu chọn tự mình quản lý bất động sản cho thuê, bạn cần phải chuẩn bị nhiều kiến thức và kỹ năng hơn để có thể quản lý nó một cách hiệu quả. Trong trường hợp đã quá quen với những công việc gia đình như thay bóng đèn hay sửa chữa đường điện thì đây sẽ là một lợi thế lớn của bạn. Nếu không, nó sẽ là một vấn đề khá nan giải đấy!

Rất nhiều người muốn trở thành chủ nhà cho thuê nhưng họ lại không nhận ra rằng công việc này đòi hỏi tỉ tỉ thứ phải làm. Mà những yêu cầu này có thể chiếm mất thời gian và công sức hơn bạn nghĩ rất nhiều.

Vì vậy trước khi bắt đầu, chúng tôi đề nghị các nhà đầu tư nên xem xét liệu mình có đủ thời gian, đủ sẵn sàng và kỹ năng để quản lý việc cho thuê này hay không. Mặc dù bất động sản cho thuê là một khoản đầu tư thụ động, nhưng điều đó không có nghĩa là bạn hoàn toàn “thụ động” trong việc quản lý nó. 

Về dài hạn, đầu tư bất động sản cũng có những lợi ích như các khoản đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu. Nhưng kết quả cuối cùng còn tùy thuộc vào tình hình khu vực và từng loại hình bất động sản cụ thể. 

Bạn sẽ muốn biết rằng liệu mình có thể tăng giá thuê nhà theo thời gian hay không. Và tại sao trong tất cả các yếu tố, nền kinh tế xung quanh lại chính là thứ thúc đẩy điều đó xảy ra. Việc đi vay nợ và các điều khoản khi vay có thể ảnh hưởng đáng kể đến số tiền cuối cùng bạn kiếm được.

Nếu thực sự quan tâm đến đầu tư bất động sản cho thuê nhưng công việc quản lý chúng lại quá sức đối với bạn, bạn có thể cân nhắc đến hình thức Ủy thác đầu tư của Asher Vietnam. Đây là một hình thức đầu tư mới ở Việt Nam và là một giải pháp tuyệt vời cho các nỗi lo về bất động sản cho thuê của bạn. 

Ủy thác đầu tư giúp đảm đương mọi công đoạn liên quan đến việc sở hữu một bất động sản. Tất cả những việc bạn cần làm, chỉ là ở nhà và đợi chúng tôi mang các khoản tiền lời về cho bạn. Đây có thể là một cách giúp bạn tiếp cận với đầu tư bất động sản mà không phải đảm đương hết mọi công việc rắc rối liên quan đến nó. 

Trong khi một số chuyên gia tài chính nhấn mạnh rằng các nhà đầu tư không nên mua nhà cho thuê trừ khi đã gom góp đủ tiền mặt, nhưng chúng tôi lại không hoàn toàn nghĩ vậy. Có một điều có lẽ bạn không nhận ra, đòn bẩy (nghĩa là một khoản thế chấp) thường thúc đẩy lợi nhuận tốt hơn và mang lại tỷ suất lợi nhuận cao hơn. 

Giả sử, bạn mua một bất động sản với giá 5 tỷ. Bạn đã vay thế chấp chấp 3 tỷ và chỉ trả trước 2 tỷ để sở hữu nó.

Chi phí đầu tư thật của bạn sẽ là 2 tỷ cộng với 500 triệu chi phí sửa chữa, tổng cộng là 2.5 tỷ. Với giá trị tài sản theo thị trường hiện tại là 7 tỷ.

Sau đó hãy cộng thêm tất cả chi phí khác như ví dụ trên đồng thời cộng thêm phần lãi của khoản vay 3 tỷ. Trong trường hợp này tạm tính là 10%/năm. Giả sử bạn bán bất động sản này sau 06 tháng, mỗi tháng bạn phải trả 25 triệu tiền lãi, vậy sau 06 tháng bạn phải trả 25 triệu x 6 tháng = 150 triệu. Vậy lúc này:

• Tổng chi phí sẽ là: 2 tỷ (trả trước) + 500 triệu (phí sửa chữa) + 300 triệu (thuế, phí mua bán) + 150 triệu (lãi vay) = 2.95 tỷ.
• Lợi nhuận thực sau khi bán tài sản là: 7 tỷ – 2.95 tỷ – 3 tỷ = 1.05 tỷ.

ROI trong trường hợp này được tính theo công thức:

1.05 tỷ ÷ 2.95 tỷ = 0.35 hoặc 35%

Nếu áp dụng phương pháp này trong thực tiễn thì tình hình sẽ tốt hơn một chút so với những con số ở đây của chúng tôi. Đó là vì một phần tiền thuê đã được dùng để trả nợ gốc của khoản thế chấp bạn đã vay trước đó. 

Vì vậy, trong khi ta không thể bỏ túi toàn bộ số tiền cho thuê đó (vì chúng đang được dùng để trả nợ), ta vẫn có thể thu được lợi nhuận (và nộp thuế) từ khoản tiền đó.

Đó là sức mạnh của đòn bẩy để thu về lợi nhuận của các nhà đầu tư, đồng thời cũng là một cách hữu hiệu để tối đa hóa số tiền đầu tư bạn đã bỏ ra. 

Nếu quyết định mua bất động sản bằng cách vay nợ, hãy nhớ rằng bạn sẽ cần phải trả trước một khoản tiền lớn hơn so với một khoản thế chấp nhà ở. Hầu hết những ngân hàng đều yêu cầu phải trả trước khoảng 30-40% cho một bất động sản đầu tư. 

Ngoài ra, bạn cũng sẽ cần có đủ tiền mặt để trả phí khi kết thúc giao dịch mua bán, bảo hiểm chủ nhà, thuế tài sản và các vấn đề bảo trì phát sinh khác.

Câu thần chú về vị trí của các nhà môi giới có một bước ngoặt thú vị khi ta áp dụng nó cho bất động sản cho thuê. Những bất động sản có vị trí tốt sẽ giúp bạn nâng cao giá trị của ngôi nhà, nhưng mặt khác lại không đem lại quá nhiều tiền lời từ việc cho thuê.

Tại sao lại có chuyện này xảy ra?

Như chúng ta đã biết, các nhà đầu tư có thể thu lợi từ bất động sản theo 02 cách: từ dòng tiền hoặc từ sự gia tăng giá trị của tài sản. 

Trong một số trường hợp, nhà đầu tư muốn tăng dòng tiền cao hơn để bù đắp cho việc tăng giá trị chậm. Nhưng những người khác có thể sẵn sàng từ bỏ lợi ích từ dòng tiền để đổi lại sự tăng giá trị đáng kể cho tài sản. 

Kết quả là: giá trị ngôi nhà tăng cao vượt xa tốc độ tăng giá thuê, điều này cũng đồng nghĩa bất động sản này sẽ mang lại dòng tiền tương đối thấp.

Nhiều người thường mắc một sai lầm vì không đủ kiên nhẫn để nắm giữ các khoản đầu tư của mình cho đến khi nó thực sự sinh lời. Khi cho thuê, nếu chỉ hòa vốn trong những năm đầu kinh doanh, điều đó thực sự không quá tệ như bạn nghĩ, nó chỉ đang chứng minh rằng bạn đang trả dần các khoản nợ gốc. 

Sau đó, bạn có thể xây dựng và củng cố vốn chủ sở hữu của mình trong những năm tiếp theo. Lúc này thì việc tăng giá trị tài sản hoàn toàn là điều có thể xảy ra. 

Vì vậy, nếu muốn thành công trong lĩnh vực bất động sản cho thuê, bạn nên suy nghĩ về các kế hoạch lâu dài, chứ không phải là tiền lời tạm bợ trước mắt. Khi đã trả dứt các khoản nợ gốc qua nhiều năm, bạn sẽ có thể củng cố dòng tiền của mình ngay sau đó.

Nếu mua một bất động sản cho thuê, bạn sẽ tự quản lý tài sản của mình hay sẽ bỏ ra khoảng 6-10% tiền thuê cho một người quản lý? Điều này còn phụ thuộc vào tình hình và điều kiện của từng cá nhân, do đó sẽ không có đáp án nào chính xác nhất cho vấn đề này. 

Một người quản lý sẽ đảm đương tất cả mọi việc, từ kiểm tra lý lịch người thuê đến việc ký kết hợp đồng thuê nhà và đảm bảo họ trả tiền thuê đúng hạn cho bạn. Điều này sẽ giúp bạn tránh được vô số rắc rối khi trở thành một chủ nhà cho thuê. 

Ngoài ra, có một số ý kiến cho rằng, việc trở thành chủ nhà cho thuê có thể mang lại một vài rủi ro tiềm ẩn. 

Nếu quá thân thiết với người thuê nhà của mình, và khi họ gặp phải các khó khăn về tiền bạc, bạn rất dễ có xu hướng nhân nhượng và không nỡ đuổi họ đi. Bạn nên hết sức thận trọng trong vấn đề này, bởi vì nếu ai đó không trả tiền thuê nhà, nó đồng nghĩa với việc họ đang “ăn cắp” chúng từ bạn.

Bạn có cảm thấy thoải mái khi phải tự mình đưa ra các quyết định trong việc quản lý một tài sản hay không? Bạn sẽ sửa chữa hay thay mới một máy điều hòa đã bị hỏng hoặc một đường ống nước bị rò rỉ? Bạn sẽ cần phải xem xét rất nhiều yếu tố để có thể đưa ra được lựa chọn đúng đắn nhất. 

Việc không dự phòng trước cho những tình huống bất ngờ như hư hại tài sản hay hỏa hoạn có thể nhanh chóng khiến các nhà đầu tư không kịp trở tay. Những tình huống khẩn cấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào, bất cứ ở đâu, do đó bạn nên dự phòng trước khi quá muộn màng.

Là một chủ nhà cho thuê, chúng tôi khuyên các nhà đầu tư nên trích ra khoảng 20-30% thu nhập cho thuê của mình để đề phòng cho việc bảo trì, tu sửa và các trường hợp khẩn cấp khác. 

Khi quyết định trở thành chủ của một bất động sản cho thuê, nó dĩ nhiên sẽ trở thành cần kiếm cơm của bạn. Do đó, hãy đề phòng mọi trường hợp có thể xảy ra bất ngờ. Nếu không, khi có chuyện gì đó xảy ra, bạn sẽ không có đủ tiền để xoay xở và nhanh chóng trở nên bế tắc. 

Với một tài sản cần được sửa chữa nhanh chóng nhưng bạn lại không đủ khả năng để làm điều đó. Những trường hợp như vậy thường rất nguy hiểm, vì chúng xảy ra rất nhanh chóng nhưng hậu quả để lại lại vô cùng nặng nề.

Theo kinh nghiệm của chúng tôi, rất nhiều nhà đầu tư luôn đề cao quá mức lợi nhuận trước mắt mà lại xem nhẹ các trường hợp khẩn cấp có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Chẳng hạn như tai nạn hỏa hoạn, chỉ cần một mồi lửa cũng có thể khiến toàn bộ tài sản của bạn trở thành tro bụi. Do đó, người ta thường có câu: “phòng cháy hơn chữa cháy”.

Có một sai lầm mà rất nhiều nhà đầu tư thường mắc phải hoặc xem nhẹ, đó là không gia hạn hợp động cho thuê với người thuê một cách kịp thời.

Bạn sẽ ngạc nhiên khi biết bao nhiêu chủ nhà không gia hạn hợp đồng thuê nhà hàng năm, vì họ thường có xu hướng cho thuê theo tháng. Vậy vấn đề nằm ở đâu? Chính là nếu cho thuê theo tháng, bạn sẽ không thể đuổi người thuê ra khỏi nhà, bởi vì giữa bạn và họ không bị ràng buộc bởi một hợp đồng cho thuê nào cả.

Ngoài ra, bạn cũng không thể tăng tiền thuê nhà. Cách duy nhất để tăng tiền thuê là yêu cầu người thuê ký vào mẫu đơn thay đổi hợp đồng thuê nhà hàng năm. Đây cũng là cách để các nhà đầu tư kiểm soát những người thuê nhà của mình. Đồng thời, việc ký kết hợp đồng cho thuê theo năm còn là cơ sở pháp lý để bạn đuổi người thuê nếu có vấn đề gì xảy ra. 

Những căn phòng trống nhiều ngày không có người thuê là một trong những nỗi lo của các chủ nhà. Bởi vì dù tài sản có được cho thuê hay không thì mỗi tháng bạn đều phải trả các khoản thế chấp, tiền điện nước và bảo trì. Khi đó, nếu không tìm được nguồn tiền vào thì nó sẽ nhanh chóng khiến bạn bị lỗ vốn.

Một gia đình, một đôi vợ chồng hay một nhóm học sinh, sinh viên có thể là nhóm đối tượng khách thuê dài hạn mà bạn có thể nhắm tới. Bởi vì họ thường tìm đến những nơi ở ổn định và có thể gắn bó lâu dài. Khách thuê dài hạn sẽ mang lại cho bạn nguồn tiền thuê đều đặn và ít biến động. 

Tuy nhiên để thu hút được nhóm khách thuê này, bất động sản của bạn phải có một vị trí vô cùng “đắc địa”. Như ở trong một khu vực có nhiều doanh nghiệp, nhà máy, có thị trường việc làm đa dạng và nằm gần với nhiều trường học. 

Ngoài ra, bạn cũng phải đảm bảo điều kiện vật chất tài sản của mình ở mức khang trang sạch sẽ, vì nó sẽ giúp nâng mức giá tiền thuê cao hơn. Điều kiện tiện nghi trong khu vực như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị hay các khu giải trí cũng là một trong những yếu tố quan trọng giúp bạn thu hút được nhiều người thuê. 

Và quan trọng hết, đừng quên lưu ý đến các vấn đề về an ninh, tội phạm xung quanh khu đó. Bởi vì sẽ chẳng ai muốn sống trong một khu vực có chỉ toàn trộm cướp hay tệ nạn xã hội. 

Khi sở hữu một căn nhà riêng, bạn có thể không cần trả các khoản vay cho ngân hàng hàng tháng. Nhưng khi làm chủ một bất động sản đầu tư, nhờ vào khấu hao bạn có thể bỏ bớt gần như mọi chi phí, từ việc sơn nhà đến thay bóng đèn.

Vì vậy, mặc dù các nhà đầu tư phải báo cáo thu nhập từ việc cho thuê của mình, nhưng họ cũng có thể báo cáo chúng ít hơn so với số tiền thực sự thu được. Ngoài ra, bạn có thể giảm bớt các khoản thế chấp cũng như lãi suất trong khi xây dựng vốn chủ sở hữu trong cùng một lúc.

Chính những lợi ích về thuế và lợi nhuận đầu tư đã khiến bất động sản cho thuê trở thành một miếng bánh béo bở và thu hút rất nhiều nhà đầu tư tìm đến.

Để trở thành một người cho thuê thành công, bên cạnh các kỹ năng về nghiên cứu thị trường bất động sản, thì việc hiểu rõ các quy định hiện hành của Nhà nước ta về cho thuê cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. 

Nhà nước có những quy định hết sức chặt chẽ trong từng vấn đề khi cho thuê. Chẳng hạn như theo Luật Nhà ở 2014 quy định về giá thuê như sau:

“Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.”

Nắm rõ các quy tắc, quy định sẽ giúp bạn tận dụng tối đa lợi ích hợp pháp của mình và tránh những rắc rối về luật pháp không cần thiết. Chúng tôi đề nghị bạn nên hợp tác với một luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này để hỗ trợ những vấn đề pháp lý về hợp đồng mua bán, giấy phép kinh doanh và các tranh chấp với người thuê (nếu có).

Bất động sản cho thuê có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời và mang về cho chủ sở hữu những khoản lợi nhuận đầy tiềm năng. Nhưng trước hết, bạn nên tìm hiểu kỹ càng về mọi thứ liên quan đến nó trước khi quyết định bỏ ra một số tiền lớn, thậm chí là tiền tiết kiệm cả đời mình để đầu tư vào bất động sản. 

Mặc dù bất động sản cho thuê có thể tạo ra nguồn thu nhập thụ động hàng tháng luôn ở mức cao và ổn định, nhưng hãy phải nhớ rằng, nó cũng đòi hỏi rất nhiều công việc để duy trì nguồn thu nhập đó. Không có gì là miễn phí, cũng chẳng có thành công nào là dễ dàng. 

Xem thêm: Nhà Của Mình AC